Delito de coacciones en las comunidades de propietarios

Las coacciones en las comunidades de propietarios

El delito de coacciones es uno de los más comunes en las comunidades de propietarios junto con el de las injurias. Esto muchas veces es debido al desconocimiento jurídico de los vecinos, que creen poder hacer todo con tal de cumplir con el fin que consideran justo.

Ejemplos:

Prohibir el uso del ascensor al propietario moroso.

En efecto, este es uno de los casos más comunes, ya que hay que tener cuidado con qué cosas prohibir a los morosos. Un elemento común del que no hay duda que no se puede privar al propietario moroso es el uso del ascensor, puesto que es un elemento necesario para la habitabilidad del inmueble.

Si una persona es morosa hay que proceder a su reclamación judicial, sin que se pueda prohibir el uso del ascensor a nadie, ni siquiera con un acuerdo por la unanimidad.

Sin embargo se le puede prohibir el uso de otros elementos comunes como la piscina, siempre que haya acuerdo (a nuestro juicio por mayoría simple, aunque se puede debatir su unanimidad) ya que éste no es un elemento necesario para la habitabilidad del inmueble. Si quiere saber más pulse aqui

Cortar los suministros de luz y agua al inquilino o propietario moroso.

Aquí hay que realizar una precisión, puesto que si los suministros están a nombre del inquilino o del propietario no se los estará cortando la comunidad sino directamente el canal por lo que no se estaría ante un delito de coacciones.

Por lo tanto se recomienda que siempre los suministros estén a nombre de la persona que los va a disfrutar, y nunca a nombre de la comunidad o del propietario del inquilino.

No efectuar un acuerdo hasta que el otro propietario no pague

Así se estaría coaccionando, al otro propietario a que pagara, y se repite que la única manera de que pague es iniciar una vía judicial contra él.

Por ejemplo, nos ha ocurrido que la presidenta de una comunidad no quería costear las obras en un elemento común que pertenecía a una casa particular (patio) hasta que la morosa no pagara. Esto no se puede hacer, ya que los acuerdos en junta están para cumplirlos, más aún si se trata de una obra de mantenimiento y conservación del inmueble.

Conclusiones

Son estos los ejemplos más comunes de delitos de coacciones en las comunidades de propietarios, pero no son todos, ya que el abanico de posibilidades es ilimitado. Siempre que haya un, “hasta que tu no hagas esto nosotros no hacemos lo otro” o “si tu no pagas nosotros no te dejamos uso de tal cosa” hay que sospechar al menos de la posibilidad de que se esté cometiendo un delito de coacciones en la comunidad de propietarios.

Plazos para impugnar acuerdos tomados en Junta de Propietarios

Este acuerdo del acta que nos acaban de enviar no me parece justo Loli, ¿qué plazo tenemos para impugnarlo?

En este caso, Tomás, un vecino que no suele prestar mucha atención a los asuntos de su comunidad, recibe en su buzón el acta de la junta celebrada el mes pasado. Al leerla, descubre una serie de acuerdos que según él no deberían haberse tomado: No contaban con la mayoría necesaria requerida, además ¡ni tan siquiera le habían convocado correctamente a la junta!

Tomás es un propietario ausente en la junta, no obstante, puede impugnar acuerdos tomados en la misma. El plazo viene estipulado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo para él de 1 año desde que recibió el acta, ya que los acuerdos que pretende impugnar son contrarios a la Ley (artículo destinado a las mayorías requeridas para tomar acuerdos) y a los estatutos.

La clave aquí es desde cuándo se empieza a contar el año, ya que en el caso de que Tomás hubiera acudido a la junta, el plazo para impugnar comenzaría desde que la misma se celebró y tendría que haber votado en contra, salvado el voto, o haberse abstenido (STS 242/2013, de 10 de mayo)

Para una minoría de casos, los acuerdos tienen un plazo de 3 meses para poder impugnarse, ya que en la mayoría de los casos los acuerdos impugnados serán contrarios a la LPH, y por tanto tendrán el plazo de 1 año para su impugnación.

Estos casos con un periodo de impugnación breve son los que hayan sido tomados con abuso de Derecho o en grave perjuicio para un propietario, o bien los que se hayan tomado para beneficiar a un propietario en perjuicio de la comunidad.

Tener seguro en comunidad de propietarios es obligatorio

En el caso de carecer de seguro, la comunidad de propietarios se enfrenta a una multa de 60.101,21 a 150.253,02 €

Puede parecer sorprendente, pero a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal no obliga a la contratación de un seguro, ya que en su artículo 5 LPH se habla de su posible contratación de forma dispositiva, hay ciertas comunidades autónomas que han regulado que es obligatorio contar con él.

Este es el caso de Madrid y Valencia, que en su Ley de Madrid 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación (artículo 26) y la la Ley C. Valenciana 8/2004 de 20 octubre, de la Vivienda (artículo 30) establecen respectivamente:

Artículo 24 de la Ley de Madrid. Seguros
Todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros.

Artículo 26. Infracciones muy gravesg) La falta de aseguramiento del edificio contra incendios y daños a terceros.

Las infracciones muy graves serán sancionadas con multa de 60.101,21 a 150.253,02 €

La Ley de Valencia, asimismo establece:

Artículo 30. Aseguramiento de los edificios de vivienda habitual 
1. Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros.
La Comunidad de propietarios deberá suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.

Artículo 68. Infracciones graves 
Tendrán la calificación de infracciones graves:19. La falta de contratación de los seguros obligatorios establecidos legalmente para todo tipo de viviendas.

Artículo 71. Multas y su graduación 
1. Las infracciones tipificadas en los artículos 67, 68 y 69 serán sancionadas con multa en las siguientes cuantías: b) Con multa de más de 600 hasta 3000 euros, las infracciones graves.

Se puede observar por tanto, una grandísima diferencia entre las multas establecidas en Madrid (de 60.000 y 150.000 euros) y las de Valencia (de 600 hasta 3.000 euros), tanto que evidencia la falta de proporcionalidad de la Capital a la hora de imponer este tipo de multas por el hecho de que la comunidad de propietarios carezca de seguro.

El acuerdo comunitario de no contratar seguro será ¿nulo o anulable?

Los acuerdos en torno a la no contratación de seguro en la comunidad de propietarios serán nulos de pleno derecho, y por lo tanto no tendrán plazo para su impugnación, usted puede en todo momento reclamar dicho acuerdo por ser contrario a la citada Ley de Madrid.

Lo normal es que para impugnar acuerdos se tenga que someter a unos plazos marcados en la LPH, pero en este caso no, por ser contrario a una Ley diferente a la LPH. Si quiere conocer más sobre las diferencias entre acuerdos nulos y anulables pinche en el enlace, y si quiere saber los plazos para impugnar acuerdos anulables pinche aquí.

Desde Tu Abogado Vecino recomendamos siempre tener contratado un seguro multirriesgo en las comunidades de propietarios. Si quiere 4 presupuestos de seguro sin compromiso puedes contactarnos y estaremos encantados de ayudar a tu comunidad.

 

Qué es el control de Accesos en el garaje de la comunidad y su utilidad para prevenir robos

“Un robo de una coche cada hora”. Esta es la media de sólo la Comunidad de Madrid según El País. El garaje por tanto, es una de las zonas más inseguras dentro de una comunidad de propietarios. Esto se debe a que suele ser un espacio amplio, escasamente iluminado, poco transitado y apartados de la zona residencial de modo que es poco probable contar con la ayuda de otros vecinos en caso de sufrir un robo o simplemente encontrarte con alguien que no pertenece a tu edificio y no debería estar ahí.

Una forma para contribuir a aumentar la seguridad en el garaje de la comunidad es instalar un sistema de control de accesos mediante tarjeta, combinado con un buen servicio de videovigilancia. Con estas soluciones, además de aumentar la tranquilidad de los habitantes del bloque, se contribuye  también a conjugar seguridad con la libertad de tránsito de los vecinos por las diferentes zonas de la comunidad.

Pero, además de mejorar la seguridad, ¿qué problemas concretos vamos a solucionar mediante la instalación de un  control de accesos mediante tarjeta en nuestro garaje comunitario? Fundamentalmente cinco:

  1. El acceso al garaje personas desconocidas o no autorizadas:el sistema de control de accesos mediante tarjeta garantiza que sólo los vecinos del edificio y personas autorizadas por la comunidad van a tener posibilidad de entrar en el garaje, ya que sólo ellos poseerán las tarjetas mediante las que se puede abrir la puerta. De este modo, evitamos encontrarnos con desconocidos en instalaciones que son de uso exclusivo para vecinos.
  2. La duplicación de mandos:igual que sucede con la duplicidad o copia incontrolada de llaves en el caso de las viviendas (sobre todo cuando hablamos de pisos que suelen estar en alquiler), los mandos convencionales de acceso al garaje comunitario también son carne de copia. Este hecho propicia que personas que ya no viven en el edificio continúen teniendo acceso al garaje, ya que los mandos no se pueden desactivar. Las tarjetas, sin embargo, no se pueden copiar y se pueden desactivar cuando la comunidad así lo decida.
  3. Los problemas derivados de la pérdida o robo del mando de acceso:perder el mando del garaje o que nos lo roben (por ejemplo si lo llevamos en el bolso y sufrimos un tirón) presenta el problema añadido de la inseguridad que nos da saber que otra persona puede entrar en el garaje sin nuestro consentimiento. Con las tarjetas, al poder activarlas y desactivarlas a petición de la comunidad, solucionamos este extremo.
  4. Disuadir a los posibles delincuentes:el efecto disuasorio que poseen las cámaras de seguridad ante posibles delitos en una comunidad de propietarios también se aplica a los sistemas de acceso mediante tarjeta. La dificultad a la hora de burlar esta infraestructura hace que los ladrones elijan otro edificio más accesible y menos protegido.
  5. Ahorrar en cambio de cerraduras y bombines:consecuencia directa del efecto disuasorio es el ahorro que supone para la comunidad despreocuparse de cambiar cerraduras y bombines tanto porque hayan sido forzados para tratar de acceder a los garajes como por casos de vandalismo.

Por es recomendable contar con un sistema de control de accesos mediante tarjeta para el garaje comunitario abre además la puerta a instalarlo en otras zonas del edificio como la entrada principal, las zonas deportivas y de ocio o los ascensores, aumentando la protección y regulación del mismo conforme vamos sumando áreas al sistema.

Adicionalmente y al generar un fichero con datos de carácter personal (nombre y apellidos del usuario, teléfono, dirección), se aplica la Ley Orgánica de Protección de Datos, que establece, entre otras obligaciones para el responsable del fichero:

– Inscribir el fichero en el Registro General de Protección de Datos
– Elaborar el Documento de Seguridad
– Garantizar el cumplimiento de los deberes de secreto y seguridad
– Informar a los usuarios en la recogida de los datos personales.
– Realizar copias de respaldo y de recuperación de los datos.

En ESV ponen a disposición de tu edificio un producto estrella para comunidades: ESVisión, un completo sistema de Vigilancia Inteligente para Comunidades de Propietarios que cuenta con el servicio de control de accesos por tarjeta, entre otros.

El Reparto de las Cuotas en la Instalación de Ascensores en las comunidades de propietarios

En la labor como administradores de fincas es habitual encontrarse con supuestos de Comunidades de Propietarios que carecen de ascensor, y en un momento determinado acuerdan la instalación del mismo.

Estos acuerdos tienen una doble “problemática”, tanto en relación con los requisitos de mayorías necesarias  en el voto en la Junta de Propietarios para acordar la instalación, como en relación a las mayorías para establecer cuotas de participación en cuanto al pago de la instalación.

El voto en la Junta de Propietarios para la instalación del ascensor y posterior reparto de cuotas: ¿mayoría o unanimidad?

En primer lugar, la mayoría de los tribunales distinguen entre acuerdo de instalación del ascensor y acuerdo de reparto del pago. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de marzo de 2012 consideró que los acuerdos sobre instalación, efectivamente se regían por el artículo 17.2  de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante), es decir, que solamente para acordar la instalación del ascensor basta con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Eso sí, debemos apuntar que no es necesario este acuerdo en caso de que se requiera un ascensor para permitir el acceso a la vivienda a personas con discapacidad o mayores de 70 años, ya sean propietarios o simplemente residan allí (con sus familiares, como arrendatarios, etc.), ya que es obligatorio si lo solicitan alguno de ellos, pero sólo obligan a los demás a pagar una anualidad de cuotas, según establece el art. 10.1 b) LPH 

El problema reside no en ese caso, sino si en el acuerdo en el que se aprueba el presupuesto para hacer frente al pago del ascensor, las cuotas a aportar por los propietarios pueden variar respecto a las establecidas en los Estatutos. En este caso parte de la jurisprudencia sostiene que el acuerdo sobre el presupuesto para pagarlo no tiene nada que ver con el acuerdo de instalación, por lo que mientras que éste último necesita mayoría simple, el acuerdo para variar las cuotas necesita la unanimidad, por lo que no se incluiría en el art. 17.2 LPH.

Será considerado por tanto como una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiriendo el voto favorable por unanimidad del presupuesto.

El propio Tribunal Supremo ha venido a corregir esta jurisprudencia, en la Sentencias como las de 18 de diciembre de 2008 y de 23 de diciembre de 2014 , sosteniendo que para la adopción los acuerdos asociados directamente al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, basta la misma mayoría que se exige en la LPH para el acuerdo principal de instalación del ascensor. De esta forma el Supremo nos viene a decir que todos los acuerdos directamente relacionados con el de instalación del ascensor requerirán de mayoría de propietarios y cuotas, en ningún caso de unanimidad.

El cambio de las cuotas para el pago, ¿puede ser discriminatorio?

Lógicamente, un acuerdo para que se pague el ascensor de una manera determinada puede resultar perjudicial para parte de los propietarios, pero habrá que analizar una serie de criterios para determinar si realmente el acuerdo es perjudicial:

– En primer lugar, el art. 5 LPH (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html#a5) establece que para la fijación de las cuotas de participación se tomará como base, además de la superficie útil o su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Es lógico por tanto pensar que el propietario (o su inquilino) de un piso en la quinta planta hará un mayor uso del ascensor que el que habite en un piso en la planta baja.

– La valoración, eso sí, deberá ser proporcional. Que no deban pagar derrama los propietarios de los pisos y locales situados en la planta baja, de una cuota del 10% de los propietarios de los pisos situados en la segunda planta, y a partir de ahí aumente la cuota de participación en un 5% por planta, es bastante proporcional en un bloque de 5 plantas. Una pista sobre la proporcionalidad de la valoración nos la da el propio aumento de la valoración del piso en el sector inmobiliario. Una vez instalado el ascensor, los pisos situados en las plantas más altas se revalorizarán mucho más que los pisos situados en las primeras.

En definitiva, si un propietario se considera perjudicado porque el aumento de su cuota le supone pagar el doble de lo que pagaría según el título constitutivo o los estatutos, sería procedente que antes de plantear una demanda comprobase en cuánto ascendería el precio de su piso por el mero hecho de tener ascensor.